抵当権とは、民法に定められている「約定担保物権」の一つです。抵当権が設定されていると、債権者は債務者から返済がない場合に、抵当権が設定された不動産担保から弁済を受けられます。もう少し簡単に言えば、債務者が「ローンの支払いができなくなったときのための保険」です。金融機関が住宅ローン融資を実行する際、もしも返済が滞ったときのために、家や土地を「身代わり（担保）」として確保します。つまり債務の弁済（ローンの返済）ができなくなったときには不動産担保を売って債権を回収しますよ、という権利を確定させるわけです。この権利が「抵当権」です。

抵当権を設定するためには、「抵当権設定登記」を行います。抵当権設定登記は不動産登記の一つで、法務局にて行います。登記手続きは不動産の所有者本人でも行えますが、一般的には、間違いのないよう司法書士に依頼します。

ちなみに抵当権は、複数の抵当権者が存在することが可能で、その場合それぞれが抵当権設定登記を行います。抵当権者には順位があり、先に抵当権を設定した抵当権者から優先的に債権の回収ができることになっています。例えばA金融機関がBさんの自宅に対して最初に抵当権を設定したとしましょう。Bさんの債務弁済が滞ったとき、別の債権者CさんがBさんに対して、自宅の売却による弁済を迫っても、A金融機関への弁済が優先されるわけです。

【手続きの流れ】

抵当権抹消の手続きは、以下のような流れで行われます。

１．住宅ローンの完済

住宅ローンの残債をすべて支払います。一括の「繰上げ返済」になるので、金融機関によっては手数料がかかります。

２．必要書類の準備

・住民票（原本およびコピー）

・抵当権抹消登記申請書

・登記原因証明情報（解除証書や弁済証書と呼ばれる場合もあり）

・登記識別情報（登記済証）

・代理権限証明情報（金融機関からの委任状）

３．法務局へ申請

４．登記完了後、法務局で登記抹消を確認する

抵当権抹消登記を申請してから完了するまでは、およそ1～2週間程度かかります。

【抵当権抹消登記にかかる費用】

・登録免許税（抵当権を抹消する不動産の数×1,000円）

・司法書士への報酬（1件当たり5,000円から1万円前後）

登録免許税については、土地付きの建物に対して抵当権抹消登記を行う場合には、土地・建物それぞれが不動産1件とカウントされます。つまり合計2件の登記を行うため、登録免許税は2,000円になります。

なお、抵当権抹消登記を所有者自身で行う場合には、司法書士への報酬が必要ありません。ただし、不慣れな書類作成をミスなく行い、平日の日中に法務局へ出向く労力を考慮すべきでしょう。買主側から見ても、素人が登記を行うより専門家が代行した方が安心できると言えます。実際に融資実行の関係で、司法書士は手続き代行することを前提とする金融機関もあるようですから、自分でやろうとする場合は確認が必要です。

ところで、抵当権抹消登記には期限がありません。ただし、金融機関から送られてくる書類には有効期限があり、有効期限を過ぎた書類は無効になります。また、前述のように、買主側の住宅ローンの都合もありますから、できるだけ早めに登記するよう心がけましょう。