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不動産を買いたい

不動産購入する場合の諸経費を教えてください。

おおよそ下記の金額がかかります。

  • 印紙税…契約時に必ず貼付します。印紙代は売買代金によって違います。 >> 印紙代
  • 仲介手数料…売主との間に不動産会社が仲介に入る場合は必要になります。 >> 仲介手数料
  • 登記料…司法書士の報酬と登録免許税を含む所有権移転登記などが登記料にあたります。また、住宅ローンを組む際には、抵当権設定登記が必要となります。物件によって違いますのが、おおよそ売買金額の2%ぐらいは必要となります。 >> 登記料
  • 借入費用…借入時に事務手数料・保証料・団信保険料・金銭消費貸借契約時の印紙税などが掛かります。各銀行により金額や取り扱いが違いますから、金利なども併せた比較から一番有利で便利な銀行をお選びください。
  • 火災保険…住宅ローンを組んで建物を購入する場合は、銀行が担保保全のため加入を条件にする場合が多く、なかば強制加入となります。加入内容も借入全期間の長期で、地震保険を含む保険金額を設定しなければならないこともあります。
  • 固定資産税…不動産売買日の当該年度に掛かる固定資産税・都市計画税を、売買月を境に清算します。マンションの場合は、管理費・修繕積立金・駐車場代金も月割り清算します。 >> 固定資産税
  • 不動産取得税…売買完了数ヵ月後に都道府県より不動産取得税の請求が来ます。住宅の場合は軽減措置を受けられることから数万円程度の小額で済むことも多いのですが、店舗・事務所などの場合は何十万円単位になりますので、注意が必要です。
  • その他…引越し代・カーテン代などの住むために掛かる費用です。上下水道負担金や土地などの設備負担金も必要になる場合があります。

道路用語の中に「セットバック」とあるのですが、いったいこれは何ですか?

前面道路の幅員が4mに満たない場合、以下のとおりになります。

基本的に前面道路の幅員が4mに満たない場合、道路中心線より2m内は道路敷地として提供する必要があり、この部分を道路として提供した面積は、所有する形のみとなり、建物建築などの利用は出来ず、建物建築の際の敷地面積からは除外(駐車場としての利用は可能)されます。また、提供した道路敷地部分は評価がゼロに近い金額となります(地域差はあります)ので、購入時の坪単価計算より除外されることが多いようです。
例)
間口10メートル、奥行き20メートル、合計200m(60.5坪)の敷地の前面道路が3mの場合。50センチを道路として提供します。
よって、200m-(10m×0.5m)=195m2(58.98坪)が有効宅地面積になり、建ぺい率・容積率とも、その有効宅地面積 195m2(58.98坪)が基準となります。
※(10m×0.5m)=5m2 部分の評価はゼロに近いことが多いようです

公簿面積と実測面積とよく出てきますが、この面積表示の違いとは?

登記事項証明書のことを俗に登記簿と言い、ここに表示される面積が「公簿面積」です。

登記事項証明書のことを俗に登記簿と言い、ここに表示される面積が「公簿面積」です。公簿面積に対して、測量士に実際の面積をしっかり測り直してもらい、それを基にした面積が「実測面積」です。そして、この面積で売買するケースを実測売買と言います。登記簿の面積と実際の面積に誤差があり、それを公簿面積で取引をすると、売主もしくは買主のどちらかに面積増減という不利になる恐れがある時に採用されます。
現在は法務局に実測面積の図面が登記され、また、隣接地との境界杭がはっきりと確認できる場合のみ、公簿面積によることが多いようです(ただし、地域間差や物件によっても考え方が変わります)。ちなみに契約書上では、『公簿面積と実測面積が相違しても、両者とも意義を申し立てず、売買代金の精算を行なわない』というような条項が入ります。売買契約した後では取り返しがつきませんので注意が必要です。
また、有料にはなりますが、実測後に公簿の面積と相違していることが判明した場合、地積更正登記をして公簿面積を現時点での最新実測面積に修正することも可能です。

≪実測売買例≫
  • 実際の面積が本当かどうかわからない場合
  • 大きな土地を分割し、その一部の土地を売買する場合
  • 隣接地との境界などが判明せず、改めて境界杭を設置する場合
  • 隣接地の構造物がどうみても境界を越境している場合
  • 測量図が古くて信用できないなどの不安がある場合

市街化区域とは?また、 農地法の許可必要とある土地は価格が安いのでしょうか?

詳細は以下のとおりになります。

市街化区域とは、街が無秩序に広がっていくことを防ぎながら計画的なまちづくりを行うため、建築・開発行為を制限している区域をいいます。また、そのエリア内においては、良好な都市環境を確保しつつ、建築物の用途の混在を防止する為、住居、商業、工業などの土地利用を適正に区分し、○○地域として更に細かく地域別に細分化しています。
また、それとは逆に市街化を抑える目的をした区域を市街化調整区域といいます。このエリアは基本的に建物を建築できない区域となりますが、病院・都市計画移転者・ロードサービス業など、農地法等の法令などをクリアし、ある一定の基準の許可があれば建築できる場合があります。
農地法の許可とは、所有権の移転などの権利移動によって、地目が田や畑の農地を農地以外へ転用をする際、農業委員会または都道府県知事の『許可』が必要であることをいいます。ただし、市街化区域内での転用や権利移転の場合は、農業委員会へ「届出」をすれば良いとしていて、この届出の形式さえクリアすれば、市外化区域では宅地と同様の扱いとなります。そのため宅地より大幅に安い価格にはなりにくく、基本的に宅地と同等の金額ということになるでしょう。ただし、市街化調整区域の農地は権利移転や転用が難しい為、宅地の価格より大幅に安いということもあります。

≪要点≫
  • 市街化区域内の農地:権利移転や転用は容易。土地の価格は宅地の価格と同等の金額
  • 市街化調整区域の農地:権利移転や転用は難しい。土地の価格は宅地よりも大幅に割安